|
BUNDESGERICHTSHOF
MITTEILUNG DER PRESSESTELLE
Nr. 122/2010
Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen
Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter
sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem
örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem
Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der
Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der
Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und
dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.
Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter
Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des
Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der
Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die
Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt
Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige
ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.
Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten
Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher
Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der
ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem
qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im
Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d
Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch
dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern
gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.
Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt
davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.
Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt
oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial
verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des
Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für
seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen
Vergleichsmiete.
Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die
Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht
hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter
verlangten Miete festgestellt.
*§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu
begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von
Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...
1 von 2 18.06.2010 09:10
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von
drei Wohnungen.
…
**§ 558c BGB: Mietspiegel
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von
der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder
anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von
Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem
vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
…
***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der
Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen.
Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten
Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden.
Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten
Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09
AG Backnang - Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07
LG Stuttgart - Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08
Karlsruhe, den 16. Juni 2010
|
