Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.06.2011 entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine ausserordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall, waren die Beklagten seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses. Im Mietvertrag war - wie immer üblich - vereinbart worden, dass die Miete jeweils im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats, zu zahlen ist. Ab Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später. Der Vermieter mahnte daraufhin die Mieter mehrmals ab. Gleichwohl setzten die Mieter ihr bisheriges Verhalten fort, woraufhin der Vermieter widerholt die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte und Räumungsklage erhob.

Der Räumungsklage in letzter Instanz hat der BGH stattgegeben. Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Miete rechtfertige eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Dies gilt nach BGH auch dann, wenn dem Mieter hinsichtlich der verspäteten Mietzahlung lediglich Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er irrtümlich glaubte, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

Fazit: Um nicht eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zu riskieren, sollten daher Mieter, insbesondere bei wiederholter Abmahnung durch ihren Vermieter, am besten immer auf eine pünktliche Zahlung der Miete achten.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 13.10.2010 mit folgender Frage beschäftigt:

Der Vermieter hatte seinem Mieter wegen berechtigtem Eigenbedarf gekündigt. Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine weitere Mietwohnung des Vermieters frei. Der Vermieter hat jedoch diese Wohnung anderweitig neu vermietet, ohne sie dem gekündigten Mieter angeboten zu haben. War die Vorgehensweise des Vermieters nun rechtens?

Der für das Wohnungsmietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung dahingehend bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarf berechtigt kündigende Vermieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.

Wenn der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, ist die von ihm ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Da der Vermieter im vorliegenden Fall dieser Pflicht nicht nachgekommen war, hatte er gegenüber dem gekündigten Mieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.

Fazit: Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigt und noch während der laufenden Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung im selben Haus frei wird, sollte auf jeden Fall diese Wohnung dem ausscheidenden Mieter unter Benennung der wesentlichen Bedingungen einer Anmietung anbieten. Sonst wird, wie die oben zitierte Entscheidung des BGH zeigt, seine zunächst berechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter später unwirksam.

Das Landgericht Köln hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die Klausel in einem Formularmietvertrag, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters für zulässig erachtet, wirksam ist oder nicht. Nach dem Mietvertrag zwischen den Parteien ist das Halten von Kleintieren, z.B. Ziervögeln und Zierfischen, ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Weiterhin ist in dem Mietvertrag folgende Klausel enthalten:

„Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes, ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.“

In der Liegenschaft werden von den anderen Mietern Hunde und Katzen gehalten. Der Vermieter hatte hierzu die erforderliche Zustimmung erteilt. Ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, hat der Mieter sich einen Mischlingshund angeschafft. Der Vermieter begehrt die Abschaffung des Hundes, da er behauptet, dass dieser die Gemeinschaftsanlagen verunreinige.

Nach Auffassung des LG Köln kann der Vermieter die Beseitigung des Hundes verlangen, da seine Haltung innerhalb der Mietwohnung eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Begründet wird die Auffassung damit, dass die Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag insgesamt wirksam sei, da sie die Haltung von Kleintieren grundsätzlich ohne besondere Gestaltung zulasse und auch für die Zustimmung zur Haltung sonstiger Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, keine Schriftform gefordert werde.

Fazit: Eine Klausel im Mietvertrag, welche das Halten von Tieren in der Wohnung einem Erlaubnisvorbehalt des Vermieters unterstellt, ist grundsätzlich zulässig, soweit Kleintiere hiervon ausdrücklich ausgenommen sind. Enthält jedoch der Mietvertrag keine solche Ausnahme oder eine nur eingeschränkte -etwa nur für Zierfische und Ziervögel- so ist die Klausel im Mietvertrag nach der BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam.

Da die streitgegenständliche Klausel für das LG Köln als wirksam erachtet wurde, konnte der Vermieter die Abschaffung des Hundes, damit einen ersten Etappensieg verzeichnen. Die Frage nämlich, ob der Vermieter bei einer wirksamen Klausel der vorliegenden Art die Erlaubnis nach freiem Ermessen verweigern darf oder hierfür Sachgründe vorliegen müssen, hatte der BGH offengelassen. Diese Frage ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Daher hat das LG Köln zur Klärung der Tragweite eines Erlaubnisvorbehalts die Revision zugelassen.

Die Schönheitsreparaturen sind immer wieder ein Thema bei der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Kürzlich hat der BGH entschieden, dass der Wohnungsmieter die Möglichkeit haben muss, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen.

Gegenstand der gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und Mieter war folgende Klausel im Mietvertrag:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen,(....)"

Der Mieter zog aus der Wohnung aus und hat die ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, woraufhin der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. 7.000,00 € geltend machte. Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, da der Wortlaut der Mietvertragsklausel „ausführen zu lassen" dahingehend zu verstehen war, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen müsse.

Es ist zwar grundsätzlich möglich, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen formularvertraglich auf den Mieter überwälzt werden kann. Dem Mieter muss jedoch die Möglichkeit offenstehen, die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung auszuführen. Wenn diese Möglichkeit dem Mieter in einer Klausel im Mietvertrag genommen werde, stelle damit die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Schönheitsreparaturen seien lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, was nicht bedeute, dass hierfür zwingend die Beauftragung einer Fachfirma notwendig sei.

Fazit: Mit diesem Urteil hat der BGH noch einmal die Rechte des Mieters bei der vertraglichen Überwälzung von Schönheitsreparaturen gestärkt. Da die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma für den Mieter erhebliche Kosten nach sich ziehen würde - was offenbar nach Ansicht des Gerichts für den Mieter unzumutbar wäre -dürfte die vorliegende Entscheidung des BGH verständlich und praxisgerecht sein.

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

Der Bundesgerichtshof hat heute über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter

sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem

örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem

Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist.

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der

Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der

Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und

dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele.

Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter

Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des

Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der

Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB* begründet hat. Die

Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt

Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige

ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten

Mietspiegels (§ 558d*** BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher

Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der

ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem

qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im

Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d

Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch

dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern

gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt

davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt

oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial

verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des

Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für

seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen

Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die

Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht

hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter

verlangten Miete festgestellt.

 *§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

1 von 2 18.06.2010 09:10

**§ 558c BGB: Mietspiegel

***§ 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel

Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09

AG Backnang - Urteil vom 14. März 2008 – 4 C 581/07

LG Stuttgart - Urteil vom 25. März 2009 – 5 S 123/08

Karlsruhe, den 16. Juni 2010

Nr. 102/2010

Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser

Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der

Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch

genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine

geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten

Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert

hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs

fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht

bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils

monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie

für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des

§ 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen.

Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die

fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung

verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das

Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die

fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB*

gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis

zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose

Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend

hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es

ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den

Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in

denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände

stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter

anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der

Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit

überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene

Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...

1 von 2 12.05.2010 18:17

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09

AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07

LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08

Karlsruhe, den 12. Mai 2010

Hat der Mieter ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.01.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 351/08) entschieden, dass ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Feststellungsinteresse daran hat, dass die Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag unwirksam ist.

Streitgegenstand war ein Mietvertrag, in dem auch eine Vereinbarung über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen getroffen wurde. Nachdem das Mietverhältnis vom Mieter gekündigt wurde, vertrat der Mieter die Auffassung, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sei und er deshalb nicht verpflichtet wäre, bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechende Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter hat diese Rechtsauffassung in zwei anwaltlichen Schreiben gegenüber dem Vermieter geäußert, wobei der Vermieter hierzu keine Stellungnahme abgab.

Der BGH hat ausgeführt, dass der Mieter, nachdem dieser das Mietverhältnis gekündigt hatte, und sein Auszug aus der Wohnung bevorstand, ein berechtigtes Interesse an alsbaldiger Klärung und der Frage hatte, ob er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn der Mieter müsse sich vor Beendigung des Mietverhältnisses entscheiden, ob er aufgrund der Vertragsklausel die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss, und dafür gegebenenfalls entsprechende Dispositionen treffen. Der BGH führt deshalb aus, dass es dem Mieter nicht zuzumuten sei, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Denn erfahrungsgemäß sei die vom Vermieter ersatzweise veranlasste Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter teurer, als die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch ihn selbst.

Da der Vermieter auf mehrere Schreiben der Mieterseite, ob die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder nicht, nicht geantwortet habe, hatte der Mieter Grund zu der Annahme, dass der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen gegenüber ihm bei Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen werde. Somit habe der Mieter das für eine negative Feststellungsklage erforderliche berechtigte Interesse an alsbaldiger Feststellung, dass dem Vermieter diese Ansprüche gerade nicht zustehen.

Im Übrigen sei für das Feststellungsinteresse nicht Voraussetzung, dass der Vermieter sich ausdrücklich auf den Anspruch berühmt. Denn ein Feststellungsinteresse des Mieters könne vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Mieter befürchten müsse, dass ihm der Vermieter aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen wird. Deshalb könne der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben erwarten, dass der Vermieter seine schriftlichen Anfragen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet.

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 37/2010

Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09

AG Düren, Urteil vom 4. November 2008 - 46 C 303/08

LG Aachen, Urteil vom 9. April 2009 - 2 S 333/08

Karlsruhe, den 17. Februar 2010

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09

AG Düren, Urteil vom 4. November 2008 - 46 C 303/08

LG Aachen, Urteil vom 9. April 2009 - 2 S 333/08

Karlsruhe, den 17. Februar 2010

Pressestelle des Bundesgerichtshofs, 76125 Karlsruhe

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Telefax (0721) 159-5501

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 14/2010

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …"

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09

AG Schöneberg, Urteil vom 24. April 2008 - 102 C 192/06

LG Berlin, Urteil vom 27. Januar 2009 - 63 S 215/08

Karlsruhe, den 20. Januar 2010

Der BGH hat sich mit Urteil vom 24.09.2008 mit der Fra­ge be­schäf­tigt, ob der An­schluss ei­ner Woh­nung an das aus An­la­gen der Kraft-Wär­me-Kopp­lung ge­speis­te Fern­wär­me­netz ei­ne Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­me dar­stellt, zu de­ren Dul­dung der Mie­ter nach § 554 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet ist.

Die Woh­nung des Mie­ters war mit ei­ner Ga­se­ta­gen­hei­zung aus­ges­tat­tet. Der Ver­mie­ter woll­te das al­te Mehr­fa­mi­li­en­haus an das Kraft-Wär­me-Kopp­lung ge­speis­te Fern­wär­me­netz an­schlie­ßen. Der Mie­ter hat sich da­ge­gen ge­wehrt, woraufhin es zu ei­ner ge­richt­li­chen Aus­ei­nan­der­set­zung zwi­schen den Par­tei­en gekommen ist. Der BGH hat nun ent­schie­den, dass der Anschl­uss der Woh­nung an Kraft-Wär­me-Kopp­lung ge­speis­te Fern­wär­me­netz ei­ne Maß­nah­me zur Ein­spa­rung von Ener­gie ist, die der Mie­ter nach § 554 II 1 BGB grund­sätz­lich zu dul­den hat. Dies fü­hre zu ei­ner Er­spar­nis an E­ner­gie zur Er­zeu­gung von Wär­me für Hei­zung und Warm­was­ser im Ver­gleich zu der vor­han­de­nen Gas­te­ta­gen­hei­zung.

Der Mie­ter brau­che ei­ne sol­che Maß­nah­me nur dann nicht zu dul­den, wenn sie für ihn, sei­ne Fa­mi­lie oder ei­nen an­de­ren Haus­halt­san­ge­hö­ri­gen ei­ne nicht zu recht­fer­ti­gen­de Här­te be­deu­ten wür­de (§ 554 II 2 bis 4 BGB). Im Rah­men die­ser In­te­res­sen­ab­wä­gung wird näm­lich das fi­nan­ziel­le In­te­res­se des Mie­ters, ei­ner evtl. un­zu­mut­ba­ren Er­hö­hung der Mie­te oder der Be­triebs­kos­ten ge­gen­über zu ste­hen, ge­schützt.

Im vor­lie­gen­den Fall hat­te jedoch der Ver­mie­ter auf ei­ne mo­der­ni­sie­rungs­be­ding­te Miet­er­hö­hung nach § 559 BGB ver­zich­tet, obwohl er die Mög­lich­keit ei­ner Miet­er­hö­hung un­ter Be­rück­sich­tung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te hatte. Die­se Mie­ter­höhung spie­lt je­doch bei der Här­te­klau­sel des § 554 II BGB kei­ne Rol­le, so der BGH.

Da­mit hat der BGH noch ein­mal klar­ge­stellt, dass hier ei­ne um­fas­sen­de In­te­res­sen­ab­wä­gung zwischen der Par­tei­en statt­zu­fin­den hat. Der Mie­ter sei nicht völ­lig schutz­los ge­stellt. Es müs­sen je­doch ge­wis­se Um­stän­de vor­lie­gen, die zu ei­ner Un­zu­mut­bar­keit für den Mie­ter füh­ren. Nur in die­sen Fäl­len braucht der Mie­ter die Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­me nicht zu dul­den.

Be­ach­tet wer­den soll­te in die­sem Zu­sam­men­hang noch die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, eine anstehende Mo­der­ni­sie­rungs­maß­na­hme dem Mie­ter recht­zei­tig mit­zu­tei­len und die Mög­lich­keit des Mie­ters, in diesem Falle den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.

BUNDESGERICHTSHOF

MITTEILUNG DER PRESSESTELLE

Nr. 122/2010

Das OLG Cel­le hat in ei­ner Ent­schei­dung vom 27.11.2007 aus­ge­führt, das der Bei­tritt ei­nes wei­te­ren Mie­ters zu ei­nem Miet­ver­trag der Schrift­form ge­nügt, wenn der Ver­mie­ter mit dem neu ein­tre­ten­den Mie­ter un­ter Be­zug­nah­me auf den Miet­ver­trag den Bei­tritt schrift­lich ver­ein­bart und der bis­he­ri­ge Mie­ter le­dig­lich form­los die­sem Bei­tritt zu­stimmt.

In dem der Ent­schei­dung zu­grun­de lie­gen­den Fall hat­te der Mie­ter 1 mit dem Ver­mie­ter am 09. März 2006 ei­nen schrift­li­chen Miet­ver­trag ab­ge­schlos­sen. Der Mie­ter 2, der dem Miet­ver­trag bei­tre­ten woll­te, hat mit dem Ver­mie­ter am 31. März 2006 ei­ne schrift­li­che Ver­ein­ba­rung ge­trof­fen, nach des­sen Wort­laut der Mie­ter 2 ab dem 01. Ap­ril 2006 mit al­len Rech­ten und Pflich­ten in den be­reits be­ste­hen­den Miet­ver­trag bei­tre­ten soll­te. Der Mie­ter 1 hat­te die­sem Nach­trag le­dig­lich form­los zu­ge­stimmt.

Der Mie­ter 2 mein­te daraufhin, dass der Miet­ver­trag le­dig­lich zwi­schen dem Mie­ter 1 und dem Ver­mie­ter be­ste­he und sein Miet­bei­tritt un­wirk­sam sei, weil die­ser nur zwi­schen ihm und dem Ver­mie­ter ab­ge­schlos­sen sei und der Mie­ter 1 die­sem Bei­tritt nicht schrift­lich zu­ge­stimmt ha­be. Das OLG Cel­le hat aus­ge­führt, dass ein Miet­bei­tritt grundsätzlich kei­ner Form be­dürfe, son­dern viel­mehr auch nur münd­lich ver­e­in­bart wer­den könne (vgl. BGHZ 65, 49 ff.).

Wei­ter wur­de da­rauf hin­ge­wie­sen, dass auch das Schrift­form­er­for­der­nis des § 550 BGB, wonach ein Miet­ver­trag, der für län­ge­re Zeit als ein Jahr ab­ge­schlos­sen wird, der Schrift­form bedarf, beachtet worden ist. Die­ser Schrift­form ist im vor­lie­gen­den Fall da­durch ge­wahrt, dass der Ver­mie­ter und der Mie­ter 2 durch den Nach­trag vom 31. März 2006, der auf den Miet­ver­trag vom 09. März 2006 aus­drück­lich Be­zug nimmt, den Miet­bei­tritt schrift­lich do­ku­men­tiert ha­ben. Denn die Re­ge­lung in § 550 BGB be­zwe­ckt in ers­ter Li­nie den Schutz ei­nes spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­bers. Die­ser sol­l in die La­ge ver­setzt wer­den, sich voll­stän­dig über die auf ihn über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten des Miet­ver­trags zu un­ter­rich­ten.

Die­se Funk­ti­on sei durch den im Nach­trag schrift­lich fi­xier­ten Miet­bei­tritt des Mie­ters 2 ge­währ­leis­tet. Ei­ner schrift­li­chen Zu­stim­mungs­er­klä­rung des ur­sprüng­li­chen Mie­ters 1 be­dür­fe es da­her nicht. Im Üb­ri­gen hat das OLG Cel­le klar­ge­stellt, dass im Fal­le ei­ner Ver­trags­über­nah­me durch ei­nen an­de­ren Mie­ter nach der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung das Schrift­form­er­for­der­nis dann ge­wahrt ist, wenn der Ein­tre­ten­de sei­ne Mie­ters­tel­lung an­hand ei­ner Ur­kun­de nach­wei­sen kann, die aus­drück­lich auf den ur­sprüng­li­chen Miet­ver­trag Be­zug nimmt (vgl. BGH NZM 1998, 29). Die Zu­stim­mung des aus­schei­den­den Mie­ters zu die­ser Ver­ein­ba­rung ist nicht form­be­dürf­tig (vgl. BGH NZM 2005, 584).

Aus die­sen Über­le­gun­gen hat das OLG Cel­le den Er­st-Recht-­Schluss ge­zo­gen, in dem es aus­führt, dass wenn schon im Falle der Ver­trags­über­nah­me die Zu­stim­mung des aus­schei­den­den Mie­te­rs nicht der Schrift­form be­dür­fe, müs­se dies Erst Recht in dem Fall gel­ten, in dem ein wei­te­rer Mie­ter dem Miet­ver­trag bei­tre­te. Schließ­lich hat das OLG Cel­le in die­ser Ent­schei­dung her­aus­ge­ar­bei­tet, dass es sich bei dem Nach­trag zwi­schen dem Mie­ter 2 und dem Ver­mie­ter nicht, wie von der Vorinstanz angenommen, um ei­nen Schuld­bei­tritt, son­dern um ei­nen Ver­trags­bei­tritt, ei­nen so­ge­nann­ten Miet­bei­tritt han­de­lt. Denn Sinn und Zweck der Ab­re­de sei nicht nur, dass der Mie­ter 2 den Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters 1 aus dem Miet­ver­trag bei­tre­ten soll­te. Viel­mehr soll­te dem Mie­ter 2 auch die Rech­te aus dem Miet­ver­trag zu­ste­hen, denn er soll­te mit dem Mie­ter 1 selbst Mie­ter wer­den.

Der 8. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­ho­fs hat am 12.09.2007 ent­schie­den, dass ei­ne iso­lier­te Endre­no­vie­rungs­klau­sel in ei­nem Wohn­raum­miet­ver­trag un­wirk­sam sei, weil sie den Miet­er ge­mäß § 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge.

Der Miet­ver­trag zwi­schen den Par­tei­en sah fol­gen­de Re­ge­lung vor :

          "Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert ge­mäß An­la­ge zu­rück­zu­ge­ben."

In der An­la­ge hieß es dann:

"Die Woh­nung wird in ei­nem ein­wand­frei re­no­vier­ten Zu­stand über­ge­ben. Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert zu­rück­zu­ge­ben......"

Der BGH führ­te hier­zu aus, dass aus der maß­ge­bli­chen Sicht ei­nes durch­schnitt­li­chen Mie­ters die­se Klau­sel da­hin­ge­hend vers­tan­den wird, dass die Woh­nung bei Aus­zug in je­dem Fall frisch re­no­viert sein muss oder je­den­falls seit der letz­ten Re­no­vie­rung kei­ne Ab­nut­zungs­spu­ren auf­wei­sen darf. Ei­ne sol­che un­ein­ge­schränk­te End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung in ei­nem For­mu­larwohn­raum­miet­ver­trag sei un­wirk­sam, weil sie den Mie­ter un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge (§ 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB).

Der BGH hat schon mehr­mals ent­schie­den, dass ei­ne Re­ge­lung im Miet­ver­trag dann un­wirk­sam ist, wenn sie den Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­räu­me bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses un­ab­hän­gig vom Zeit­punkt der Vor­nah­me der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­turen re­no­viert zu über­ge­ben. Nach An­sicht des BGH kommt es al­so auf den Zeit­punkt der letz­ten Re­no­vie­rung so­wie auf den Zu­stand der Woh­nung bei sei­nem Aus­zug an. Dies gilt auch dann, wenn den Mie­ter wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­par­atu­ren trifft.

Denn lo­gi­scherwei­se wür­de die Wirk­sam­keit ei­ner sol­chen Klau­sel da­zu füh­ren, dass der Mie­ter die Woh­nung bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch dann zu re­no­vie­ren hat, wenn er bei­spiels­wei­se dort nur kur­ze Zeit ge­wohnt hat oder kurz zu­vor (frei­wil­lig) Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­ge­nom­men hat.

Die Ent­schei­dung des BGH ist damit im Hin­blick auf sei­ne nun­mehr ge­fes­tig­te Recht­spre­chung über Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln sowie ähn­li­chen Prob­le­men nicht über­ra­schend.