Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.06.2011 entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine ausserordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall, waren die Beklagten seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses. Im Mietvertrag war - wie immer üblich - vereinbart worden, dass die Miete jeweils im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats, zu zahlen ist. Ab Mai 2007 zahlten die Mieter die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später. Der Vermieter mahnte daraufhin die Mieter mehrmals ab. Gleichwohl setzten die Mieter ihr bisheriges Verhalten fort, woraufhin der Vermieter widerholt die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte und Räumungsklage erhob.

Der Räumungsklage in letzter Instanz hat der BGH stattgegeben. Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Miete rechtfertige eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Dies gilt nach BGH auch dann, wenn dem Mieter hinsichtlich der verspäteten Mietzahlung lediglich Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er irrtümlich glaubte, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

Fazit: Um nicht eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zu riskieren, sollten daher Mieter, insbesondere bei wiederholter Abmahnung durch ihren Vermieter, am besten immer auf eine pünktliche Zahlung der Miete achten.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 13.10.2010 mit folgender Frage beschäftigt:

Der Vermieter hatte seinem Mieter wegen berechtigtem Eigenbedarf gekündigt. Noch vor Ablauf der Kündigungsfrist wurde im selben Haus eine weitere Mietwohnung des Vermieters frei. Der Vermieter hat jedoch diese Wohnung anderweitig neu vermietet, ohne sie dem gekündigten Mieter angeboten zu haben. War die Vorgehensweise des Vermieters nun rechtens?

Der für das Wohnungsmietrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung dahingehend bekräftigt, dass der wegen Eigenbedarf berechtigt kündigende Vermieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter anbieten muss, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.

Wenn der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, ist die von ihm ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Da der Vermieter im vorliegenden Fall dieser Pflicht nicht nachgekommen war, hatte er gegenüber dem gekündigten Mieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung.

Fazit: Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigt und noch während der laufenden Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung im selben Haus frei wird, sollte auf jeden Fall diese Wohnung dem ausscheidenden Mieter unter Benennung der wesentlichen Bedingungen einer Anmietung anbieten. Sonst wird, wie die oben zitierte Entscheidung des BGH zeigt, seine zunächst berechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber dem Mieter später unwirksam.

Mit Urteil vom 06.10.2010 hat der BGH entschieden, dass es einem gewerblichen Großvermieter in einfach gelagerten Fällen zuzumuten ist, ein Kündigungsschreiben gegenüber einem Mieter ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Der Mieter sei nicht verpflichtet, die Kosten für einen dennoch beauftragten Rechtsanwalt zu erstatten.

Bei dem Fall hatte ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das über eine Vielzahl von Wohnungen verfügt und diese gewerblich vermietet, die Mieterin mit einem anwaltlichen Schreiben wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Später hat die Vermieterseite Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der durch das Kündigungsschreiben entstandenen Rechtsanwaltskosten begehrt.

Der BGH hat entschieden, dass die Kosten, die aus der Sicht des Vermieters zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte nicht erforderlich und zweckmäßig sind, vom Vermieter nicht als Verzugsschaden zu ersetzen seien. Ein gewerblicher Großvermieter benötige für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung in tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fällen, keine anwaltliche Hilfe. Dies gelte sogar auch dann, wenn der Großvermieter über keine eigene Rechtsabteilung verfüge.

Daher sei der Mieter nicht verpflichtet, die Anwaltskosten, welche aufgrund des Zahlungsverzugs für den Vermieter entstanden seien, zu ersetzen.

Fazit: Es ist zu beachten, dass es sich vorliegend um einen ganz speziellen Fall handelt, bei dem einem gewerblichen Großvermieter zugemutet wird, ein Kündigungsschreiben in einfachen Fällen auch ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen. Daher kann diese Entscheidung nicht auf sonstige „normale“ Fälle betreffend Privatpersonen angewendet werden. Das bedeutet, dass der private Vermieter durchaus für ein Kündigungsschreiben einen Anwalt seines Vertrauens beauftragen kann und bei Zahlungsverzug die ihm durch die Beauftragung entstandenen Kosten gegenüber seinem Mieter geltend machen kann.

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Türkei ist vom 16.04.1985 und dient zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und Vermögen. Dieses Abkommen gilt noch bis Ende des Jahres 2010.

Das Bundesministerium der Finanzen teilt auf seiner Website mit, dass Deutschland am 06.05.2010 das neue Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit der Türkei auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen paraphiert hat. Das Ministerium macht darauf aufmerksam, dass eine rückwirkende Anwendung des neuen DBA ab dem 01.01.2011 vereinbart worden sei, so dass es nahtlos an das Ende 2010 auslaufende alte DBA anknüpft.

Das Landgericht Köln hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die Klausel in einem Formularmietvertrag, dass die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters für zulässig erachtet, wirksam ist oder nicht. Nach dem Mietvertrag zwischen den Parteien ist das Halten von Kleintieren, z.B. Ziervögeln und Zierfischen, ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Weiterhin ist in dem Mietvertrag folgende Klausel enthalten:

„Die Haltung eines sonstigen Haustieres, insbesondere einer Katze oder eines Hundes, ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters zulässig. Sie wird nur für den Einzelfall erteilt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.“

In der Liegenschaft werden von den anderen Mietern Hunde und Katzen gehalten. Der Vermieter hatte hierzu die erforderliche Zustimmung erteilt. Ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, hat der Mieter sich einen Mischlingshund angeschafft. Der Vermieter begehrt die Abschaffung des Hundes, da er behauptet, dass dieser die Gemeinschaftsanlagen verunreinige.

Nach Auffassung des LG Köln kann der Vermieter die Beseitigung des Hundes verlangen, da seine Haltung innerhalb der Mietwohnung eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Begründet wird die Auffassung damit, dass die Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag insgesamt wirksam sei, da sie die Haltung von Kleintieren grundsätzlich ohne besondere Gestaltung zulasse und auch für die Zustimmung zur Haltung sonstiger Haustiere, insbesondere von Hunden und Katzen, keine Schriftform gefordert werde.

Fazit: Eine Klausel im Mietvertrag, welche das Halten von Tieren in der Wohnung einem Erlaubnisvorbehalt des Vermieters unterstellt, ist grundsätzlich zulässig, soweit Kleintiere hiervon ausdrücklich ausgenommen sind. Enthält jedoch der Mietvertrag keine solche Ausnahme oder eine nur eingeschränkte -etwa nur für Zierfische und Ziervögel- so ist die Klausel im Mietvertrag nach der BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam.

Da die streitgegenständliche Klausel für das LG Köln als wirksam erachtet wurde, konnte der Vermieter die Abschaffung des Hundes, damit einen ersten Etappensieg verzeichnen. Die Frage nämlich, ob der Vermieter bei einer wirksamen Klausel der vorliegenden Art die Erlaubnis nach freiem Ermessen verweigern darf oder hierfür Sachgründe vorliegen müssen, hatte der BGH offengelassen. Diese Frage ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten. Daher hat das LG Köln zur Klärung der Tragweite eines Erlaubnisvorbehalts die Revision zugelassen.